2019年火爆的泰國房產(chǎn)還值得投資嗎？那又要投資哪里呢？

　　● 中國赴泰國旅游、以及由于中國各地限購政策對(duì)泰國房產(chǎn)后知后覺的關(guān)注人數(shù)依然眾多，市場依舊很大。

　　去年，泰國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。IMF在10月發(fā)布的“世界經(jīng)濟(jì)展望”中，將泰國2018年和2019年的經(jīng)濟(jì)增長率分別提高至4.6％和3.9％。2019年的增速雖然下調(diào)，但仍高于過去五年平均每年2.8％的成績。

　　上圖可見，泰國在2018年第四季度經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)負(fù)增長，2019年一季度開始恢復(fù)。泰國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠旅游業(yè)和出口，再來就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。

　　最近最受國際矚目的是東部經(jīng)濟(jì)走廊（EEC）建設(shè)，其中就包括國人非常熟悉的中泰鐵（泛亞高鐵中的一部分）。日前，EEC已經(jīng)批準(zhǔn)并且預(yù)計(jì)將在2019年開工的項(xiàng)目總價(jià)值達(dá)到6840.18億泰銖，占全部批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目的7成以上。不穩(wěn)定因素：全國將于2019年3月舉行，但軍方仍將對(duì)產(chǎn)生重大影響。因此，會(huì)存在上的一定的不確定性。

　　旅游業(yè)仍然為泰國取很高的收益。根據(jù)泰國運(yùn)動(dòng)與旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年泰國總共接待外國游客3827.7萬人次，收入達(dá)到1.68萬億泰銖，占全部旅游收入的6成以上，與上年對(duì)比增長13.75%。其中，中國游客量1005.4萬人次，超過赴日本旅游的838萬人，同比增長7.44%。泰國旅游局預(yù)計(jì)，2019年將有4000萬外國游客。

　　泰國近期宣布，它將免落地簽證費(fèi)的政策延長至今年4月30日。這么做的舉措被認(rèn)為是為了吸引在去年夏天因普吉島上發(fā)生的悲劇性翻船事故——該事故導(dǎo)致47名中國游客死亡——而受到驚嚇的中國游客。據(jù)統(tǒng)計(jì)，事故發(fā)生后，中國赴泰國人數(shù)下降了約20％。

　　盡管如此，泰國仍是國人2018年最喜愛的旅游目的地。根據(jù)國內(nèi)某旅游平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)，泰國曼谷、普吉島長期居于中國人出行最多的國際旅游地。

　　有中國人的地方就有買房團(tuán)，而2018年中國人也正式成為泰國買房大戶。根據(jù)居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年在該網(wǎng)站上詢盤量最高的是泰國，過去一年詢盤量超出排第二的約2倍，甚至超過了排名2~4位的總和。

　　曼谷在泰國就像英國的倫敦，日本的東京，中國的。全國最好的資源全部聚集于此。在這里居住的泰國人和外國人的消費(fèi)力也明顯高于其他地方（除了普吉島，普吉島是全世界的普吉島）。跟泰國的其他地區(qū)相比，在曼谷投資，風(fēng)險(xiǎn)是最低的，流動(dòng)性也是最好的。

　　全球四大會(huì)計(jì)公司普華永道和房產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行，都將曼谷評(píng)價(jià)為2019年資本最活躍的市場之一。

　　要解析曼谷當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)，在許多數(shù)據(jù)尚未出來的時(shí)候確實(shí)比較困難，唯獨(dú)旅游數(shù)據(jù)可以拿到最新，而從中對(duì)比也能看出：

　　● 新公寓均價(jià)從去年約2.76萬人民幣/平上漲7.6%，至2.97萬人民幣；

　　● 素坤逸片區(qū)同比上漲8.2%，巴吞旺縣7.2%，挽叻縣6%。目前素坤逸最受青睞的是通羅區(qū)的公寓，高端公寓價(jià)格為5.3萬人民幣/平米；

　　● 中央商務(wù)區(qū)（CBD）的新增供應(yīng)比例占總數(shù)的18％，郊區(qū)占33％。素坤逸綠線沿線仍是重點(diǎn)開發(fā)區(qū)；

　　● 全年曼谷新公寓的平均占有率約為55％，CBD及郊區(qū)分別錄得51％和64％的占有率。

　　最受買家歡迎的地點(diǎn)包括：● CentralSukhumvit（Asok to On Nut）;● 素坤逸沿線（Udom Suk to Bearing）;● Rama9到Ratchadaphisek;● PhahonYothin（Chatuchak到Phahon Yothin Soi 52）;● ThonBuri。利好：據(jù)彭博社報(bào)道，在過去的三年里，中國已經(jīng)向泰國公寓投入了大約100億美元，泰國每五個(gè)公寓中就有一個(gè)出售給中國買家。該分析認(rèn)為，曼谷是中國富裕家庭用來資產(chǎn)避險(xiǎn)的選擇，而其租金回報(bào)可能超過4％——比國內(nèi)低于1.5％的租金回報(bào)率更具吸引力。

　　利好：世邦魏理仕（CBRE）在第三季度報(bào)告中指出，許多泰國房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)增加了銷售給外國人的公寓份額，主要是中國人，包括個(gè)人買家和打包賣給代理商（中介）。有不少開發(fā)商承認(rèn)，他們最近的銷售已經(jīng)觸及的49%的，這在過去是很少發(fā)生的。

　　利空：另外，2020年將要出臺(tái)的土地稅法，被認(rèn)為將抬高新房價(jià)格，而目前可供建房的用地越來越少，建筑量正在下降，這時(shí)可以開始關(guān)注已逐漸形成的二手房。

　　利空：目前，大曼谷地區(qū)的房產(chǎn)供應(yīng)出現(xiàn)了“過量”的現(xiàn)象。根據(jù)萊坊（Knight Frank Thailand）的最新報(bào)告，去年曼谷的公寓市場打破了10年來推出新項(xiàng)目的數(shù)量記錄：約有6.5萬套公寓進(jìn)入樓市，僅2018年下半年就有42,000個(gè)單位進(jìn)入市場，比2017年增長了11％。2019年，將會(huì)出現(xiàn)供過于求的情況。

　　至此，2009年至2018年10年內(nèi)，首都的公寓累計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到約50萬套。這里頭，最受追捧的就是交通線沿線地段。

　　地價(jià)也因?yàn)闃鞘械目涨笆⑹蓝�水漲船高。據(jù)曼谷郵報(bào)報(bào)道，截至2018年第四季度，大曼谷未開發(fā)土地的價(jià)格同比上漲32.6％。在具體地塊方面，大曼谷地區(qū)里的Phra Khanong、Bang Na、Suan Luang和Prawet這四片連續(xù)的未開發(fā)地塊的價(jià)格漲幅最大，為61.8％。

　　曼谷的地價(jià)一直在增長上漲的主要原因包括正在起草的城市規(guī)劃（Bangna區(qū)/素坤逸外區(qū)）以及投入運(yùn)營的新輕軌。

　　最具價(jià)值地段。我們不去買均價(jià)超過5萬/平的中央CBD，而是尋找有潛力，均價(jià)在2-4萬/平米的洼地。

　　注意：Rama 9曾經(jīng)被認(rèn)為是曼谷第三的CBD，但是其實(shí)并沒有發(fā)展起來，之前規(guī)劃建設(shè)泰國最高的大樓——Super Tower，也沒有蓋起來，避開。

　　其他向你們推薦的都是在曼谷CBD的近郊區(qū)。這正配合了曼谷開發(fā)商的拓展道，從價(jià)位已經(jīng)虛高的中心向周邊突進(jìn)。

　　BangNa站Bangna站在素坤逸沿線，從許多外國人居住的素坤逸核心區(qū)下來僅有幾站，享有核心區(qū)的資源，目前價(jià)格低，潛力很好。素坤逸外區(qū)正有形成一個(gè)新的CBD的趨勢，目前Bangna站正在修建全東南亞最大的商場：Bangkok Mall。阿里巴巴馬云早已在此豪擲110億泰銖，大規(guī)模的建設(shè)！未來這里是經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、物流中心！擁有極強(qiáng)的人口紅利！可以看到，未來曼谷，芭提雅三大機(jī)場貫通（做到1小時(shí)換乘），EEC經(jīng)濟(jì)走廊紅利直接覆蓋曼谷東南片區(qū)！