再創新高！2019年商品房銷售近16萬億 商業地產持續量縮

　　經濟日報-北京1月17日訊 國家統計局17日發布2019年1—12月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，2019年商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。“毫無懸念創出新高，”業內人士認為，在房住不炒、因城施策的大背景下，行業規模又創出新高，而商業地產持續量縮、房企拿地冷熱不均、市場分化熱點恒熱、房企融資繼續增長、市場降溫持續等幾點值得關注。

　　從統計局公布的數據來看，1—12月份，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，住宅銷售額增長10.3%，商品房銷售金額已經踏上了歷史新高點。

　　58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，值得關注的是，從房地產開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

　　在行業規模創新高的背景下，商業地產卻呈現持續下滑局面。1-12月，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。“在一些城市和地區，商業地產前期規劃超前，市場整體供大于求，商業地產同質化現象嚴重是為主因。”

　　2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，土地成交價款14709億元，下降8.7%。張波指出，從全年來看，房企土地購置情況呈現明顯的先抑后揚，上半年土地市場供應量少，但房企拿地勢頭并未減弱，尤其在二季度重點城市補貨的意愿度頗強，但是區域選擇相對較窄，重點聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市。下半年的受土地調控影響在熱點城市拿地熱情有明顯減少，拿地的廣度和數量有所增長，聯合拿地的現象也逐步增多，加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年，導致土地銷量有所回升。但房企拿地的謹慎度不斷提升。

　　2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，比2018年加快1.2個百分點。利用外資176億元，增長62.7%，增長十分明顯。“雖然政策上對于海外融資已經有所限定，明確限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。但由于海外融資流程不復雜加之利率優勢推進利用外資增長明顯，減輕短期償債壓力，'借新還舊'是海外融資的主要目的。”

　　12月份，統計局發布的房地產開發景氣指數為101.13，比11月份回落0.02點，顯示出降溫在持續。

　　張波預計，“分化”將成為2020年市場的重要表現，一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。三是房企增長分化，2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。