深圳物業(yè)管理條例：小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有

原標題：新修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》明年3月1日起實施 小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有

■ 深圳特區(qū)報記者 李舒瑜

新修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》昨天經(jīng)市人大常委會會議表決通過，將于明年3月1日起實施，種種長期困擾小區(qū)居民的難題，都有針對性解決的舉措。

昨天上午，深圳市人大常委會法制工作委員會主任劉曙光接受記者采訪對條例進行解讀。他表示，條例其中一大亮點就是，明確小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，保護業(yè)主合法權(quán)益，源頭上減少物業(yè)糾紛。

降低業(yè)委會成立門檻

我國的物業(yè)管理發(fā)源于深圳。隨著我市經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會加速轉(zhuǎn)型，2007年起實施的物業(yè)條例已不能滿足實際的需要。目前全市物業(yè)小區(qū)中，成立業(yè)委會的僅占四成。成立門檻過高是“攔路虎”。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，要成立業(yè)委會就必須召開業(yè)主大會選舉業(yè)委會成員，在“與會業(yè)主所持投票權(quán)（主要按房屋建筑面積算）二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上”的同意后，方能有效當選。然而，由于深圳流動人口數(shù)量大，很多物業(yè)用于出租，上述“雙過半”的比例在一些小區(qū)難以實現(xiàn)。

新修訂條例降低了業(yè)主大會召開門檻，授權(quán)街道辦可以根據(jù)實際情況主動成立業(yè)主大會籌備組，同時調(diào)整了業(yè)委會委員的選舉程序和當選條件。業(yè)委會委員的選舉采用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選，未能選出的，采用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，保證業(yè)委會能夠有效成立。

業(yè)主大會可以有“身份證”

長期以來，我國物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分存在權(quán)屬不夠清晰的問題，其經(jīng)營收益也一直默認歸物業(yè)公司所有，由此引發(fā)的糾紛也不少。

條例明確了共有物業(yè)范圍，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、建筑物的基礎(chǔ)、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等。同時規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主或者業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。

當前業(yè)主大會不能開設(shè)賬戶，共有資金通常統(tǒng)一放置在物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶，導致侵占、挪用業(yè)主共有資金的情形時有發(fā)生。新修訂條例大膽創(chuàng)新，規(guī)定業(yè)主大會成立后向住建部門備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，這相當于有了“身份證”。業(yè)主大會可以憑這張“身份證”到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。通過物業(yè)管理信息平臺，對業(yè)主共有資金賬戶的信息實時公開，業(yè)主可以隨時監(jiān)督。這就讓業(yè)主真正擁有主動權(quán)、實現(xiàn)當家作主。

小區(qū)車位只能出售出租給業(yè)主

車多位少，如何分配車位一直是各小區(qū)管理的難題。條例明確物業(yè)管理區(qū)域用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將車位的使用情況按月予以公示。

為了防止爭議發(fā)生，條例明確要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權(quán)屬。住宅物業(yè)的車位約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的車位只能出售、附贈、出租給業(yè)主。建設(shè)單位應當在房屋預售或者現(xiàn)售時，將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

可以安裝攝像頭監(jiān)控高空墜物

近年來，高空墜物致人傷亡的案例屢見報端，我市有部分小區(qū)已安裝朝天攝像頭對此進行監(jiān)控。條例對這種作法給予肯定，明確規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在不侵犯他人隱私的前提下采取包括視頻監(jiān)控在內(nèi)的技術(shù)措施對高空拋物行為采集相應證據(jù)。

公示物業(yè)費告別“糊涂賬”

物業(yè)管理費怎么繳納是許多業(yè)主關(guān)心的問題。條例規(guī)定，既可以繳交至業(yè)主共有資金賬戶管理，也可以直接交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，由業(yè)主根據(jù)小區(qū)實際情況自行選擇。不過，無論哪種繳納方式，都要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共水電費分攤情況、物業(yè)管理費用、物業(yè)專項維修資金使用情況等資金使用情況給予公示，做到公開透明，物業(yè)賬目不能再是一筆“糊涂賬”。