存量房貸利率換錨LPR背后的機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)

　　2019年12月28日上午，中國(guó)人民銀行發(fā)布了一條重磅消息。從2020年3月1日開(kāi)始，存量房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)將由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR市場(chǎng)浮動(dòng)利率。不愿意接受LPR市場(chǎng)浮動(dòng)利率的，可以但僅有一次選擇固定利率的機(jī)會(huì)。由于存量房是國(guó)民財(cái)富最重要的組成部分，存量房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整，將直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶切身利益。進(jìn)而，也必將對(duì)國(guó)計(jì)民生、宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。可以說(shuō)，這是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)而民生、社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的最重大事件。

　　為什么央行要將存量房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR市場(chǎng)浮動(dòng)利率呢？為便于分析，我們可以簡(jiǎn)單地將貸款基準(zhǔn)利率理解為政府指定的貸款利率，LPR市場(chǎng)浮動(dòng)利率理解為市場(chǎng)化的貸款利率。目前金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)貸款利率實(shí)際上已經(jīng)基本市場(chǎng)化了，只剩下房貸這塊還是政府定價(jià)。房貸利率因?yàn)橹苯由婕百Y產(chǎn)價(jià)格且事關(guān)重大，所以一直仍采取政府指定利率的方式。這個(gè)政府指定利率也就是我們目前所說(shuō)的貸款基準(zhǔn)利率。換句話說(shuō)，貸款基準(zhǔn)利率目前除了作為房貸利率基準(zhǔn)，已經(jīng)基本沒(méi)有其它直接用途了。但是政府也很難弄清楚什么水平的房貸利率是最佳的。也許是出于以不變應(yīng)萬(wàn)變的心態(tài)，總之貸款基準(zhǔn)利率很久也沒(méi)有動(dòng)過(guò)了。確切地說(shuō)，從2015年10月24日最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率以來(lái)，已經(jīng)有四年多沒(méi)動(dòng)過(guò)貸款基準(zhǔn)利率。雖然貸款基準(zhǔn)利率因?yàn)榕e棋難定而四年多未動(dòng)過(guò)，但四年多來(lái)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。總不改變也是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，容易造成房貸利率過(guò)高或過(guò)低。前者將壓低資產(chǎn)價(jià)格、增加居民還貸負(fù)擔(dān)，后者將擴(kuò)大資產(chǎn)價(jià)格泡沫。所以，房貸利率市場(chǎng)化改革勢(shì)在必行。這次央行下決心將存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR市場(chǎng)浮動(dòng)利率，表明央行開(kāi)始下決心啃房貸利率市場(chǎng)化這塊金融改革的硬骨頭了。

　　那么本次房貸利率市場(chǎng)化之后，房貸利率水平將走向何方呢？通常觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)化條件下的貸款利率有長(zhǎng)期走低的趨勢(shì)。理由主要有二。一是在經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，政府為了保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，通常會(huì)采取相對(duì)寬松的貨幣政策。貨幣供應(yīng)量增加了，根據(jù)一般供求規(guī)律，其價(jià)格也就是利率將降低。二是發(fā)達(dá)國(guó)家貸款利率一般比我國(guó)低不少，這也是一個(gè)重要的參照系。如果發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)前的市場(chǎng)利率水平將是我們明天的市場(chǎng)利率水平的話，那我們的利率水平也將長(zhǎng)期走低。

　　也就是說(shuō)，存量房貸利率市場(chǎng)化后，長(zhǎng)期看房貸利率大概率是降低的。本次改革總體上有利于房貸族，長(zhǎng)期還貸壓力有望減輕。存量房貸利率下降也將有利于改善民生、促進(jìn)消費(fèi)。改革方向是完全正確的。如果要從LPR浮動(dòng)利率和固定利率二選一的話，大多數(shù)人都會(huì)自動(dòng)選擇LPR浮動(dòng)利率，以充分享受降息的好處。這也是央行有底氣同時(shí)給出LPR浮動(dòng)利率和固定利率兩個(gè)選項(xiàng)的原因。通過(guò)自選浮動(dòng)和固定利率方案，存量房貸利率市場(chǎng)化改革有望低阻力迅速完成。

　　但是，凡事都有兩面性，存量房貸利率換錨也是如此。資本市場(chǎng)唯一能確定的就是不確定性。前面說(shuō)的市場(chǎng)利率長(zhǎng)期走低，這只是我們推測(cè)中的大概率事件。但現(xiàn)實(shí)千變?nèi)f化，不排除在極端情況下，市場(chǎng)利率持續(xù)走高的情形出現(xiàn)。在浮動(dòng)利率條件下，一旦市場(chǎng)利率持續(xù)走高，房貸族將無(wú)力還貸，進(jìn)而可能會(huì)引發(fā)巨大的金融危機(jī)。而這點(diǎn)，普通房貸族是難以事先預(yù)料并對(duì)之負(fù)責(zé)的。2008年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，其導(dǎo)火索就是市場(chǎng)利率持續(xù)上升。簽訂浮動(dòng)利率合同的房貸族無(wú)力還貸，房貸違約率迅速提高。通過(guò)一系列復(fù)雜的金融傳導(dǎo)，全球金融危機(jī)由此產(chǎn)生。

　　總之，房貸利率的市場(chǎng)化改革勢(shì)在必行。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的金融穩(wěn)定考慮，可以給存量房貸族更多的選擇或保護(hù)，而不是簡(jiǎn)單的二選一并后果自負(fù)。比如，可以給予兩次選擇固定利率的機(jī)會(huì)；又比如，限定利率浮動(dòng)上限等。房貸負(fù)擔(dān)的高低，不僅是簡(jiǎn)單的家庭現(xiàn)金流問(wèn)題，而且是金融穩(wěn)定的基石。來(lái)源：住房大數(shù)據(jù)

　　（作者：鄒琳華；作者機(jī)構(gòu)：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）