2020年樓市預(yù)測：穩(wěn)定之下 分化加劇

　　日前，從2019年底的中央經(jīng)濟會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產(chǎn)重點依然體現(xiàn)在落實房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標不會改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢。預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴，因城施策的方式會多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：

　　調(diào)控分化 房價成為調(diào)控松緊的“刻度尺”

　　從2020年的趨勢來看，由于調(diào)控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件，因此，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

　　值得關(guān)注的是，城市一二手成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標尺”，房價才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場體現(xiàn)出來。

　　分化之下 金融政策難言寬松

　　無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經(jīng)濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標非常明確，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn)，房企融資難預(yù)計依然會保持延續(xù)。值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

　　值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模化，導(dǎo)致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險度也在不斷提升。2020年降低負債水平，降低財務(wù)風(fēng)險顯得較為重要，通過項目轉(zhuǎn)讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態(tài)。

　　城市分化 房企持續(xù)回歸一二線

　　2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

　　房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進在三四線拿地未來的風(fēng)險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過去二十年，逐步滿足了人們對居住空間和質(zhì)量提升的需求，而后房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減少也是于購房需求增速相匹配。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

　　房企分化 產(chǎn)品力成為競爭關(guān)鍵砝碼

　　從以往房企的競爭來看，多聚焦于規(guī)模化水平，這也導(dǎo)致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。部分大型品牌房企通過規(guī)模化的確也形成了一定優(yōu)勢，例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲做為保障，抗風(fēng)險能力也會相對較高。

　　2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，預(yù)計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

　　從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項，這也預(yù)示著對房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會同步加強，在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵砝碼。

　　走進二十年代 用戶需求也將不斷變化

　　2018-2019年用戶二手房戶型偏好情況

　　除了對于居住品質(zhì)的提升要求外，隨著大量95后00后不斷進入社會，用戶對于居住的要求也在不斷改變，一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。從2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，1居室和2居室偏好人群占比縮小，偏好3居室人群占比逐步上升，整體來看，2居室和3居室為全國用戶主要關(guān)注戶型。隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預(yù)計3居室首改需求將會繼續(xù)穩(wěn)步上升。（本文作者：58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波）