“豪宅稅”調(diào)整攪動(dòng)樓市深圳先行京滬不跟進(jìn)

　　深圳近日調(diào)整“豪宅稅”的舉措一度攪動(dòng)波瀾不驚的樓市，這是調(diào)控松動(dòng)，還是落實(shí)一城一策細(xì)化調(diào)控？此舉將利好剛需還是暗助樓市投機(jī)？其他一線城市是否跟進(jìn)？

　　雖然業(yè)界曾預(yù)測(cè)熱點(diǎn)城市有望近期跟進(jìn)，不過(guò)，北京市住建委近日回應(yīng)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示，目前北京還沒(méi)有具體修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間。

　　11月19日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)部分規(guī)范性文件有效期的通知，表示于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)實(shí)施，有效期延長(zhǎng)至2024年11月18日。

　　普宅被豪宅化

　　深圳市地稅局發(fā)布消息稱，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免征增值稅。

　　但官方也表示，這并非對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行松綁。深圳市住建局稱，本次調(diào)整主要是取消了之前的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。這是在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，落實(shí)國(guó)家減稅降費(fèi)精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。

　　對(duì)于深圳的做法，業(yè)界的評(píng)價(jià)也較為正面。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳出臺(tái)了普通住宅稅費(fèi)政策的新內(nèi)容，進(jìn)一步體現(xiàn)了稅費(fèi)政策和房產(chǎn)政策之間的互動(dòng)關(guān)系，尤其是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)稅費(fèi)政策進(jìn)行調(diào)整，比較務(wù)實(shí)，也有助于降低相關(guān)房產(chǎn)的交易成本。

　　調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為何能減稅？這為何又與業(yè)界所稱的“豪宅稅”相關(guān)聯(lián)？這要從普通住宅與非普通住宅的區(qū)別談起。

　　從稅費(fèi)角度來(lái)看，在多數(shù)城市，普通住宅和非普通住宅在二手交易過(guò)程中的主要差別在于契稅和增值稅（此前為營(yíng)業(yè)稅）。

　　如按深圳此前規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

　　簡(jiǎn)單而言，就是滿兩年的非普通住宅交易要交增值稅，而普通住宅則不用交。

　　除了增值稅，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，一些地方稅務(wù)部門(mén)也會(huì)對(duì)普通住房和非普通住房予以不同的契稅稅收政策，比如不少城市規(guī)定對(duì)非普通住房的契稅稅率定為3%，而普通住房則是1%或者1.5%。

　　普通住房和非普通住房又如何認(rèn)定呢？雖然各個(gè)城市之間略有差異，但對(duì)普通住房的認(rèn)定一般有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；二是單套建筑面積在144（也有地方為140）平方米（含）以下；三是單價(jià)不超過(guò)最高限，或者是總價(jià)不超過(guò)最高限。

　　以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅。反之，上述三項(xiàng)有一個(gè)不匹配即被視為非普通住房。

　　近幾年來(lái)，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，導(dǎo)致不少住房的成交單價(jià)或者總價(jià)增加較多，實(shí)際上一些面積不大的住房也被“擠入”了非普通住房之列，“普宅被豪宅化”的問(wèn)題帶來(lái)了交易稅費(fèi)的增加，這些稅也被民間俗稱為“豪宅稅”。

　　深圳市住建局表示，我市目前適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月公布實(shí)施。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，該普通住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場(chǎng)上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無(wú)疑加重了普通居民家庭、剛需購(gòu)買(mǎi)住房的負(fù)擔(dān)。近兩年來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購(gòu)房。

　　此番深圳調(diào)整對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于刪去了第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這意味著會(huì)有大量在舊規(guī)定下被認(rèn)定為非普通住宅的房源，在新規(guī)定下將被確定為普通住宅，進(jìn)而帶來(lái)交易稅費(fèi)的減少。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英表示，深圳此次政策調(diào)整主要有兩點(diǎn)：一方面之前深圳對(duì)于“豪宅”的定義是跟總價(jià)掛鉤的，但房屋的總價(jià)會(huì)受區(qū)位、周邊配套、開(kāi)發(fā)商等外在客觀因素影響，此項(xiàng)政策實(shí)施后，即使房?jī)r(jià)再高，只要符合其規(guī)定的容積率和面積的住宅都是普宅；另一方面，新的征收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定小區(qū)容積率高于1.0，建筑面積144平方米以下的住宅都是普宅，目前市面上很少有容積率小于1.0的小區(qū)，此政策調(diào)整更加貼合實(shí)際，政策調(diào)整落實(shí)后，將會(huì)有更多的房子會(huì)被列為普通住宅。

　　國(guó)仕英認(rèn)為，政策落實(shí)后，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是最受益的。“豪宅”房源被劃為普通住宅范疇，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)自住的房屋來(lái)說(shuō)，成本基本上節(jié)約20萬(wàn)元左右。

　　業(yè)界呼吁其他城市盡快跟進(jìn)

　　深圳根據(jù)群眾呼聲率先調(diào)整“豪宅稅”，引發(fā)業(yè)界對(duì)其他城市應(yīng)盡快跟進(jìn)的呼吁。比如自2014年9月30日發(fā)布普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至今，北京已經(jīng)五年未對(duì)此進(jìn)行調(diào)整。

　　在北京住建委官網(wǎng)的“政民互動(dòng)”欄目中，就有網(wǎng)友提問(wèn)：普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀作出適時(shí)、及時(shí)的調(diào)整。深圳目前已經(jīng)修改了普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)問(wèn)北京何時(shí)修改？

　　該網(wǎng)友表示，目前，北京五環(huán)外很多限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都超出了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，而真正會(huì)住到這些房子里的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對(duì)來(lái)說(shuō)并未達(dá)到很高水準(zhǔn)，這一部分人理應(yīng)在稅費(fèi)優(yōu)惠上給予傾斜。

　　對(duì)此問(wèn)題，北京住建委11月12日在回復(fù)中表示：目前北京還沒(méi)有具體修改的時(shí)間。

　　沒(méi)有具體修改時(shí)間，不意味著沒(méi)有修改的空間和必要。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“北京非普住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)影響和制約市場(chǎng)的正常健康發(fā)展了。”

　　他表示，北京的非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更低，市場(chǎng)基本全面“豪宅化”。“由于普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，導(dǎo)致北京新建住宅市場(chǎng)有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六環(huán)外，六環(huán)內(nèi)只有5%是普通住宅。”

　　具體來(lái)看，依據(jù)由北京市住建委、財(cái)政局和稅務(wù)局2014年10月份實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，須同時(shí)滿足以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140平方米（含）以下；3.實(shí)際成交價(jià)格低于按本通知確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　張大偉認(rèn)為，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)自2014年起已經(jīng)接近五年沒(méi)有變化，而對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷過(guò)2015~2016年的房?jī)r(jià)上漲后，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。按照這個(gè)單價(jià)，北京基本是不可能有符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，除非二手房造假避稅，做陰陽(yáng)合同，否則全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

　　之所以會(huì)有普通住房與非普的區(qū)別，按照中央七部委2005年下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，主要是為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房。但如果市場(chǎng)上多數(shù)住房都被劃入非普通住房的范圍內(nèi)時(shí)，是在對(duì)外說(shuō)明當(dāng)今住房建設(shè)與消費(fèi)的方向出了問(wèn)題，還是認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出了問(wèn)題？這看起來(lái)是個(gè)很直觀的問(wèn)題。

　　張大偉認(rèn)為，普通住宅被“豪宅化”的問(wèn)題在很多城市都存在，影響了市場(chǎng)正常交易。調(diào)整這個(gè)政策，將有利于部分剛需項(xiàng)目，雖然可能帶來(lái)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，但整體看，這也是屬于市場(chǎng)化的政策調(diào)整。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也為，實(shí)際上目前有很多城市都需要在普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)根據(jù)房地產(chǎn)周期，每三年就需要進(jìn)行一次調(diào)整。深圳發(fā)布的政策內(nèi)容，對(duì)于全國(guó)很多城市也是有啟發(fā)的，即后續(xù)也需要根據(jù)全市房?jī)r(jià)和普通剛需購(gòu)房需求等，積極進(jìn)行普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，讓更多人享受優(yōu)惠政策。第一財(cái)經(jīng)