各地專家聚焦集建地入市 謹慎穩(wěn)妥應是房企關(guān)鍵詞

李淳報道 新土地管理法將于2020年1月正式實施，農(nóng)村集體土地同權(quán)入市將成為新的關(guān)注熱點。以“2020年集體建設用地投資”為主題的易居論壇日前在上海舉行。

主辦方上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，中國土地市場和房產(chǎn)市場的發(fā)展是一個歷史演進的過程，當前房地產(chǎn)行業(yè)需要思考市場的容量、市場的支撐點和創(chuàng)新的制度紅利等內(nèi)容，這對于相關(guān)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展有著重要的積極作用。集體建設用地的改革，進一步說明改革才是發(fā)展的核心驅(qū)動力。從集體建設用地本身來說，無論是從新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展還是土地的集約利用等角度，實際上都會產(chǎn)生新的需求，乃至重要的發(fā)展方向。相關(guān)企業(yè)需要更仔細了解政策法規(guī)，真正將土地市場的改革和企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展進行有效的結(jié)合，從而在實踐上促進改革紅利的真正形成。

專題報告揭示集建地規(guī)律

在此次論壇上，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進發(fā)布了該院《2020年集體建設用地投資策略報告》，報告以10萬多字篇幅，圍繞集體建設用地市場與政策、物業(yè)開發(fā)與租賃市場、拿地與開發(fā)策略、財稅與融資、市場參與主體分析、城市案例和風險管理等內(nèi)容進行了深度解讀。

報告認為，2020年是新土地管理法正式實施的第一年，是中國集體建設用地全面落實“同地同權(quán)同價”政策的一年，也是中國土地市場結(jié)構(gòu)大調(diào)整大變革的一年。在2019年，各地集體建設用地改革試點的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關(guān)法律制度也不斷修正，取得了突破性的調(diào)整。用地制度的改革，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展過程中的重要變革，也體現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地資源要素流動的新趨勢。

報告對閑置集建地進行了分析。從數(shù)據(jù)上看，全國因為農(nóng)民工進城務工等原因，所造成的農(nóng)村宅基地閑置的情況就達到了16億平方米。規(guī)模顯然是比較大的，也值得對此類用地積極開發(fā)和研究。當前對于閑置宅基地的盤活政策正在加大，但需要堅持審慎穩(wěn)妥的思路，這是開發(fā)商從事這項業(yè)務所必須具備的。在實際過程中，此類閑置的宅基地或可以直接轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性建設用地，或通過復墾和地票等制度，從其他區(qū)域調(diào)劑調(diào)整出新的建設用地。類似土地轉(zhuǎn)化的方式，都是需要相關(guān)房企積極掌握的。

報告認為，基于法律調(diào)整和政策試點，當前集體建設用地尤其是經(jīng)營性建設用地，其用途可以分為工商類、居住類、文旅類和公共公益類項目。其中工商用房主要包括工業(yè)廠房用地、商業(yè)辦公用房等。而對于居住類項目，報告則強調(diào)一點，目前購房者關(guān)注的住宅項目是不允許開發(fā)的，也不是報告研究的內(nèi)容。當然需要強調(diào)的一點是，單純從法律層面看，真正允許開發(fā)的只有工業(yè)商服類的用途，或者說是經(jīng)營類的用途。

農(nóng)民權(quán)益保護是首位

浙江科技學院經(jīng)濟與管理學院教授葉俊燾表示，當前集體建設用地的改革，自然就很難回避農(nóng)村的問題，包括了土地的屬性、土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。更為重要的是要關(guān)注農(nóng)民群體，要從農(nóng)村政治體制改革、歷史發(fā)展、社會經(jīng)濟發(fā)展等角度進行，這樣才能夠更好地研究農(nóng)民，進而關(guān)注相關(guān)的農(nóng)村土地。第一、要分析農(nóng)民對于集體用地屬性的認識，不同的農(nóng)民對于土地的屬性認識是不同的，這會影響相關(guān)農(nóng)民土地的利用和房企的土地介入情況。第二、農(nóng)民對于土地的經(jīng)濟價值的認識也是不同的，這也會影響相關(guān)土地的入市和投資價值。比如說部分農(nóng)民可能對于放棄宅基地的意愿并不強烈，而部分農(nóng)民可能也有意愿進行放棄，不同的態(tài)度也會影響房企的不同拿地策略。

無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長張斌表示，當前集體建設用地的入市和發(fā)展正積極進行，不過房企更需要注意相關(guān)約束條件。第一、從法律層面看，實際上主要還是限定在工業(yè)用地和商辦類用地，即便是18個城市試點租賃住房，其也是不允許進行買賣的，只能用于出租，而且租賃周期不能超過10年。第二、集體建設用地的改革，需要把8億農(nóng)民的利益問題放在首位，這是一個政治問題，需要讓農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化的成果，享受更好的福利，這是以人為本的導向和前提。第三、包括規(guī)劃部門和國土部門合并后，未來空間規(guī)劃也是需要關(guān)注的。尤其是需要注意生態(tài)環(huán)境保護的內(nèi)容，這樣在合規(guī)用地的開發(fā)中才會具有更好的社會價值。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認為，從目前華南市場的發(fā)展情況看，其開發(fā)力度要更大一點，也會更早一點，市場也相對更為靈活一點。從原因上看，除了區(qū)位優(yōu)勢以外，實際上相比蘇南市場，華南市場的集體建設用地產(chǎn)權(quán)清晰程度要更高，其給予我們的一個啟發(fā)就是，如果土地產(chǎn)權(quán)清晰、經(jīng)濟價值可預期，那么這個時候土地開發(fā)的問題就不會太大，土地也會形成更為有序的發(fā)展。從目前土地開發(fā)情況看，在租賃住房方面，其實和全國略有差異，部分村集體在發(fā)展租賃住房方面也是有困惑的。而從其他領(lǐng)域看，包括共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展方面，廣東也在積極進行探索，但政策更為靈活，也會基于各地的土地實際情況和改革思路推進。

創(chuàng)新模式科學介入

復星基礎設施產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團高級總監(jiān)沈桂秀表示，除了傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)以外，實際上包括TOD等項目也會越來越多和集體建設用地有關(guān)聯(lián)。過去的TOD業(yè)務板塊實際上都在中心城區(qū)，和國有建設用地有關(guān)。但現(xiàn)在隨著土地項目的開發(fā)，實際上不斷進入到了郊區(qū)市場，這就不再是城市建設用地的范疇了，周邊村用地屬性和發(fā)展狀況也成為房企重點關(guān)注的內(nèi)容。如何關(guān)注相關(guān)的頂層設計、如何利用當前的土地改革紅利、以及形成更適合落地的政策內(nèi)容，這實際上都是相關(guān)房企會重點關(guān)注的內(nèi)容。另外房企也會積極從土地集約和節(jié)約利用的角度進行，同時會積極關(guān)注相關(guān)的社區(qū)配套和社區(qū)支持內(nèi)容，真正促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和交通條件的改善。

世聯(lián)行投資總監(jiān)王立表示，除了直接拿地等方式參與土地的開發(fā)，實際上相關(guān)房企可以采取各類輕資產(chǎn)的服務模式。比如說因為當前各地的農(nóng)村土地改革還在推進，部分制度還不明朗和完善，這個時候建議通過輕資產(chǎn)的模式介入，這樣能夠回避很多購地的風險，防范出現(xiàn)各類糾紛，此時相關(guān)企業(yè)的定位就是服務和管理的模式。而從投資收益的角度看，比如說涉及到租賃市場的發(fā)展，房企也會考慮不同的裝修策略，類似會傾向于做一些軟裝的配置，盡量不改房型。過去部分房企參與此類業(yè)務的時候，刻意做硬裝，其定位可能是不對的，因為這容易拔高租金，反而在市場發(fā)展中會面臨各類約束和壓力。

易居企業(yè)集團城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，對于集體建設用地的發(fā)展和相關(guān)投資，需要明確四個原則和要素。第一是收益平衡，政府和集體的收益如何來平衡，尤其是如何研究基礎設施的投入對土地增值收益的貢獻，這是改革中所需要注意的內(nèi)容。第二是土地的雙軌制，目前有很多地方還是在做農(nóng)轉(zhuǎn)非，這和現(xiàn)在的集體建設用地入市的概念需要做區(qū)分。第三是地區(qū)之間的平衡關(guān)系，像東部和南部的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，基本上進入到了泛城鎮(zhèn)化的階段，未來土地利用會更加靈活，而中西部可能會有差異。第四是新規(guī)和舊制的平衡，尤其是在土地空間規(guī)劃等方面的調(diào)整下，如何識別相關(guān)風險也很關(guān)鍵。相關(guān)企業(yè)和市場參與者需要遵循此類原則，進而形成更科學的投資策略。