易居論壇：創(chuàng)新推進(jìn)軌交TOD 拓展房地產(chǎn)市場新空間

李淳報(bào)道“掘金軌道經(jīng)濟(jì)新藍(lán)�！睘橹黝}的易居論壇日前在上海舉辦。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年中國城市軌道交通TOD發(fā)展藍(lán)皮書》(下稱藍(lán)皮書)提出：TOD模式是城市未來的高效發(fā)展模式，城市軌道交通建設(shè)給城市土地帶來了價(jià)值重塑，當(dāng)前中國內(nèi)地軌道經(jīng)濟(jì)尚未形成，未來將是新藍(lán)海。來自地鐵、房地產(chǎn)企業(yè)及研究領(lǐng)域的企業(yè)家、專家上百人與會。論壇由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦、京投發(fā)展股份有限公司協(xié)辦，克而瑞地新引力機(jī)構(gòu)合作支持。

易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示，中國社會發(fā)展到了新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)面臨的環(huán)境發(fā)生了變化，企業(yè)運(yùn)營所處的環(huán)境和條件也發(fā)生了變化。以傳統(tǒng)方式取得市場拓展的效應(yīng)已經(jīng)遞減。如何拓展新的發(fā)展空間，尋找新的動力，取得新的發(fā)展，成為了各個(gè)行業(yè)各個(gè)企業(yè)共同關(guān)心的問題。這些年來，國家加快高鐵、城際鐵路和城市地鐵等軌道交通建設(shè)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨變化的背景下，軌道交通發(fā)展不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，也逐步成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。而未來的房地產(chǎn)市場空間和創(chuàng)新，就應(yīng)該在這樣的新興領(lǐng)域通過專業(yè)運(yùn)作、技術(shù)疊加取得新的突破，為行業(yè)發(fā)展發(fā)揮推動作用。

軌道經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式

TOD是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，在規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的效用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。藍(lán)皮書指出，TOD模式是城市未來的高效發(fā)展模式，軌道交通建設(shè)帶來諸多經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)相關(guān)研究表明，每一個(gè)億的軌道交通項(xiàng)目可以拉動2.63億的GDP，增加 8000個(gè)就業(yè)崗位。

上海申通地鐵資產(chǎn)管理有限公司總工程師溫玉君在論壇上表示，上海積極挖掘軌道經(jīng)濟(jì)，地鐵場站上蓋綜合體開發(fā)變成“城市會客廳”。這對樹立城市名片，對改善城市環(huán)境，促使城市產(chǎn)業(yè)格局的優(yōu)化上均起到了重要意義。

對此，南京地鐵資源經(jīng)營有限公司副總經(jīng)理王箭相當(dāng)認(rèn)可。他表示，南京通過站點(diǎn)一體化設(shè)計(jì)和同步建設(shè)，成功實(shí)現(xiàn)了片區(qū)商業(yè)化和住宅區(qū)新建，提升了土地價(jià)值，解決了地塊割裂和城市傷疤問題，幫助當(dāng)?shù)卣�府解決了老城改造問題。TOD能提高城市土地使用效率，促使用地高強(qiáng)度開發(fā)，改善沿線土地利用類型和用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用。

頂層設(shè)計(jì)思路決定出路

作為藍(lán)皮書主編，上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理兼咨詢中心總經(jīng)理崔霽在闡述報(bào)告內(nèi)容時(shí)指出，城市軌交建設(shè)和運(yùn)營投入包括四大類產(chǎn)出：一是地鐵線路;二是附屬資源;三是沿線未出讓土地的增值;四是沿線物業(yè)和已出讓土地的增值。目前中國內(nèi)地地鐵公司獲得的是前兩項(xiàng)，而后兩項(xiàng)產(chǎn)出卻是數(shù)倍于前兩項(xiàng)，但被外部化了。香港地區(qū)創(chuàng)造出“軌道+物業(yè)”的盈利模式，地鐵公司作為上市公司實(shí)現(xiàn)盈利，而內(nèi)地城市政府部門多數(shù)把地鐵公司定位成公益性和功能型公司，這是能否走“軌道+物業(yè)”模式的核心之一。思路決定出路，地方政府頂層設(shè)計(jì)沒有想明白的話，后續(xù)落地也會是走樣。

合作開發(fā)是主流方式

合作開發(fā)是目前TOD開發(fā)主流方式，前�；�礎(chǔ)設(shè)施投資基金公司總經(jīng)理、原深鐵地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)罱ㄈA在論壇上指出，一是地鐵建設(shè)本身技術(shù)復(fù)雜，地鐵公司建設(shè)與運(yùn)營任務(wù)十分繁重;二是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到專業(yè)化時(shí)代，多數(shù)地鐵公司尚不完全具備獨(dú)立開發(fā)上蓋物業(yè)的專業(yè)能力，深鐵當(dāng)時(shí)地產(chǎn)板塊干部隊(duì)伍中大部分來源于軌道建設(shè)和運(yùn)營，缺乏市場化房地產(chǎn)企業(yè)背景;三是地鐵建設(shè)與運(yùn)營的公益性要求地鐵公司規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的高風(fēng)險(xiǎn);四是無論地鐵建設(shè)運(yùn)營還是物業(yè)開發(fā)，均需要巨量資金，資金籌措難度極大。因此合作開發(fā)是當(dāng)前TOD的主流開發(fā)模式，深鐵也是通過合作開發(fā)獲得了較高的土地溢價(jià)收益，同時(shí)迅速做大做強(qiáng)了地產(chǎn)品牌、提升了開發(fā)收益，從而為后續(xù)地鐵可持續(xù)發(fā)展和重大股權(quán)重組提供了重要的資金。

站城一體化融合發(fā)展

藍(lán)皮書指出，未來TOD的產(chǎn)品方向是站城一體化融合發(fā)展，真正的TOD應(yīng)該具有規(guī)�；�、復(fù)合化、便利化特征。對此，華潤置地華東大區(qū)投資管理部副總經(jīng)理何穎表示，建設(shè)軌道交通就是建設(shè)城市，真正的TOD應(yīng)在公益性和市場性實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動。

融創(chuàng)東南區(qū)域集團(tuán)產(chǎn)品中心高級經(jīng)理沈桂秀則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品力在TOD項(xiàng)目中的重要性，指出TOD開發(fā)是當(dāng)代城市發(fā)展創(chuàng)新理念，是軌道交通建設(shè)與城市開發(fā)的一個(gè)交叉圈，在這個(gè)交叉圈里，大型市政設(shè)施與民用建筑復(fù)合共生，對產(chǎn)品力的要求更高。

萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經(jīng)理黃超俊認(rèn)為，TOD不是簡單的住宅和商業(yè)，是一個(gè)理念，是一種責(zé)任，背后承載的是珍視土地價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。

京投發(fā)展股份有限公司總策劃師戴嘉寧介紹說，京投發(fā)展在去年提出“TOD智慧生態(tài)圈”的基礎(chǔ)上，今年實(shí)現(xiàn)了進(jìn)化，主要在五個(gè)方面：一是建立軌交車輛基地評價(jià)體系;二是建立軌交車輛基地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換研究體系;三是研發(fā)軌交車輛基地綜合開發(fā)綠色車輛段;四是深化軌交車輛基地減震降噪系統(tǒng)專項(xiàng)研究;五是完善軌交車輛基地客戶研究體系。他表示，公司作為TOD領(lǐng)域的開發(fā)主體，要不斷進(jìn)化企業(yè)的理念，才能夠推動TOD行業(yè)更好地發(fā)展。

未來市場空間萬億級

論壇上，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司總經(jīng)理顧建明表示，在后房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代，TOD不但能夠創(chuàng)造土地市場的增量，還能夠創(chuàng)造存量土地的更新，這一定是個(gè)藍(lán)海市場，但當(dāng)前由于有一定的進(jìn)入門檻，所以玩家不多。一旦進(jìn)入，就需要具備優(yōu)秀的產(chǎn)品能力、服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)整合能力。

藍(lán)皮書顯示，2018年以來，國家發(fā)改委開啟城市軌道交通項(xiàng)目審批大潮。自2018年1月1日至2019年6月20日，全國城市軌道交通項(xiàng)目批復(fù)(2019-2025)共計(jì)10個(gè)城市，涉及55條線路，777個(gè)站點(diǎn)，項(xiàng)目里程達(dá)1300多公里，投資金額達(dá)10545億元。

崔霽據(jù)此表示，根據(jù)易居研究院預(yù)測，所批復(fù)的777個(gè)站點(diǎn)，預(yù)估50%的開發(fā)率，假設(shè)站點(diǎn)上蓋開發(fā)平均面積約20萬平方米，乘以10個(gè)城市商品房銷售均價(jià)，粗略測算站點(diǎn)TOD市場空間可達(dá)萬億元級,市場想象乃至拓展空間非常之大。