樓市半年考：土地市場火爆 樓市分化嚴(yán)重

土地市場火爆：50城吸金2萬億元

上半年房地產(chǎn)市場什么最火？土地！

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國出讓土地最多的50個城市賣地總收入超過2萬億元，同比增長17.4%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，有15個城市賣地收入超過500億元，36個城市超過200億元。

賣地最多的城市依然是杭州，上半年賣地收入超過千億，武漢、北京、蘇州、天津、重慶、寧波、上海、合肥等地位居其后。

老牌大型房企當(dāng)仁不讓。上半年，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利、新城，買地支出均超過500億元，合計(jì)有43家房企拿地超過100億元。

與此同時，房企普遍加大了融資力度。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，房企融資累計(jì)超9500億元。在境內(nèi)融資趨緊的背景下，房企海外發(fā)債持續(xù)增長，上半年接近400億美元。

井噴式賣地

上半年的土地市場猶如天氣，由冬入春，然后快速入夏。

今年1、2月份，土地市場還延續(xù)著去年的寒意，一片低迷，偶爾還有“流拍”的消息。但隨著“陽春三月”的到來，土地市場快速回暖，之前的底價(jià)成交現(xiàn)象基本消失，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價(jià)率開始上行。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以3月下旬為例，全國主要城市土拍合計(jì)成交55宗土地，其中，溢價(jià)率低于20%的只有17宗，有5宗溢價(jià)率超過100%。

進(jìn)入4、5月份，土地市場加速升溫，房企溢價(jià)拿地頻現(xiàn)。

5月17日，杭州主城區(qū)以163.39億元的總價(jià)成交8宗地塊，其中4宗住宅用地均以封頂價(jià)格成交。

5月21日，中糧聯(lián)合陽光城以62.23%的溢價(jià)率拿下紹興迪蕩湖一宗地，該地塊的競價(jià)時間長達(dá)8小時，競價(jià)次數(shù)接近350輪。

北京、深圳、天津、廣州、杭州、蘇州、合肥等地也都出現(xiàn)井噴式賣地。

5月31日、6月21日、6月27日，北京市先后拍賣土地4宗、3宗、3宗，分別攬金97.18億元、98.76億元和120.33億元。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年，北京土地市場共成交了33宗地塊，總成交額為910億元，其中住宅用地31宗，總成交金額868.65億元，同比上升29%。

上半年的風(fēng)向標(biāo)是一場被稱為“史詩級”的土拍。

6月24日，深圳迎來了近20年土地招拍掛市場最大數(shù)量的一次宅地供應(yīng)，共出讓5宗地塊（總面積17.03萬平方米），起拍總價(jià)154.35億元。全國70多家房企參與競拍，全場舉牌343次。最終，5宗地塊以總價(jià)224億元成交，且承諾配建人才房面積13.67萬平方米，占總建筑面積的20%。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月末，全國50個大城市合計(jì)賣地20034.4億元，同比增長17.4%。其中，賣地最多的杭州1444.5億元，緊隨其后的是武漢948.8億元，北京933.3億元，蘇州836.8億元。

國企進(jìn)場“搶”地

土地市場的升溫，一定離不開房企的參與。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月末，今年拿地過百億的房企多達(dá)43家，超過2017年、2018年同期的35家和37家。其中，碧桂園拿地金額最高，達(dá)981億元，萬科687億元，融創(chuàng)673億元。新城、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等23家企業(yè)拿地均超過200億元。

雖然上半年拿地最多的依然是碧桂園、萬科等老牌房企，均超過了500億元，但頻頻出手拿地的房企隊(duì)伍中，國企的身影越來越多。

4月2日，蘇州國企蘇州城投經(jīng)過30輪競價(jià)，以16.77億元拿下吳江太湖新城秋楓街一宗地塊。該地塊成交樓面價(jià)為17295元/平方米，溢價(jià)率36%。

蘇州之后，北京、廣州、深圳等城市都出現(xiàn)了國企積極拿地的情形。

相比地方國企，央企拿地的手筆更大。

6月27日，保利在廣州、合肥、成都同時出擊，在廣州通過69輪競價(jià)，以41.16億元拿下白云區(qū)鐘落潭地塊；在合肥，斥資61.77億元競得4宗地塊；在成都以8.3億元摘得武侯區(qū)地塊，溢價(jià)率約69%，配建1%的自持租賃住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月以來，保利拿地總支出已超過240億元。

另一央企電建地產(chǎn)也是頻頻出手。6月24日，電建以最高限價(jià)20.12億元競得深圳光明新區(qū)地塊，溢價(jià)率約45%。6月27日，電建與華潤聯(lián)合體以73.4億元拿下北京石景山區(qū)古城南街宅地，溢價(jià)率11.63%。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從6月份全國住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來看，國企拿地占比較大，共有6家國資企業(yè)上榜，分別是華潤+電建、越秀、中海、保利、首開、華僑城，以獨(dú)資或聯(lián)合的方式，累計(jì)拿地金額超305億元，占TOP10拿地總額的58%。

海外發(fā)債近400億美元

土地市場熱，意味著房企需要更多的資金支持。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5個月，房企融資規(guī)模超9500億元。

受市場流動性整體放松影響，今年前4個月，40家重點(diǎn)房企融資總額共計(jì)3211.71億元，同比增加545.63億元。

但隨著土地市場回暖，特別是部分熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率迅速上升，甚至出現(xiàn)一些“地王”，監(jiān)管部門再次收緊房企公開市場融資，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。

5月份，房企融資最重要的兩個渠道——公司債和其他債權(quán)融資大幅縮水。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，40家上市房企融資金額367.99億元，環(huán)比下降52.07%。

為了尋找資金，眾多房企紛紛把目光轉(zhuǎn)向海外。6月以來，綠地、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等都宣布發(fā)行美元債。

6月28日，陽光100公告，擬發(fā)行于2021年到期的11.5%優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為2億美元。

6月25日，佳兆業(yè)公告稱，擬額外發(fā)行2022年到期的2億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，將與2022年到期的3.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)合并形成單一系列；額外發(fā)行2023年到期的3億美元11.5%優(yōu)先票據(jù)。

6月21日，中南建設(shè)公告，完成境外發(fā)債5000萬美元，利率10.875%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份以來，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，發(fā)行總規(guī)模超過40億美元。同時，海外債票面成本普遍較高，部分超過了10%，若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本將更高。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，內(nèi)地房企在海外發(fā)行債券的數(shù)量和規(guī)模均較去年有明顯增長，累計(jì)融資總額接近400億美元，而去年同期不到300億美元。

相比民企，國資背景的房企融資渠道要更多，成本也明顯要低。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年以來多數(shù)房企融資成本均有所抬升，綜合融資成本在6%至11%之間，而國資房企如中海、越秀、華潤置地、保利等均在6%以下。

251次調(diào)控刷新紀(jì)錄 倒逼中國樓市大轉(zhuǎn)型

樓市的喜怒哀樂，無不與政策動向息息相關(guān)。2019年上半年，中國樓市同樣在政策的影響下悄然變化。梳理2019年上半年政策變化，可以歸納為三大特點(diǎn)：一是在部分地區(qū)政策寬松后，4月份政策再次收緊；二是以住建部為代表，兩次“點(diǎn)名”房價(jià)上漲過快城市；三是各地調(diào)控政策層出不窮，或直接收緊或打補(bǔ)丁收緊，防止房價(jià)大幅波動。

樓市分化嚴(yán)重：有的萬人搖號，有的打折促銷

與土地市場的火爆相比，上半年的樓市并沒有同頻共振。“分化”是業(yè)內(nèi)提到最多的一個詞，有的樓盤萬人搖號競購，有的樓盤則冷冷清清。