北京二手房現“翹尾”行情

　　原標題：北京二手房現“翹尾”行情

　　□本報記者 張玉潔

　　北京住建委月度數據統計顯示，2019年12月北京市二手房成交數量達到14162套，環比增長15%，這一成交量在2019年處于月度較高水平，僅次于2019年3月和2019年4月。

　　世聯資訊認為，臨近2019年年底部分業主為了快速變現，議價空間加大，成交價格出現小幅下行，降價疊加周期性需求的釋放，導致成交量上漲。放眼2020年，北京二手房房價仍處于高位，若無重大寬松政策，二手房市場將會延續小幅下降的態勢。

　　以價換量

　　北京住建委的數據顯示，2019年12月北京二手房住宅成交套數環比、同比呈現量漲價跌態勢。12月二手住宅成交14162套，較上個月環比上漲15.18%，同比上漲21.8%；二手房成交均價為51735元/平方米，環比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面積124.96萬平方米，環比上漲15.53%、同比上漲19.1%。

　　朝陽區、海淀區和大興區二手房成交套數排在前三，分別為3435套、1672套和1381套，面積占比分別為24.7%、11.4%和10%。在成交均價方面，西城區最高，為114057元/平方米，成交均價最低出現在平谷區，為23434元/平方米。

　　房地產市場一直有量在價先之說，成交量上漲是否是漲價的先聲呢？從記者了解到的情況和機構的分析來看，目前北京二手房市場成交數量回升，主要還是由于降價到位。

　　盡管隱約感覺到市場可能會回暖，但吳先生坐不住了，房子掛了半年還沒賣出去，他決定揮淚大降價。單價較初始掛牌價下調8000元，這套房屋的單價刷新小區近期已售和在售房屋的新低，吳先生的房子終于成交。

　　吳先生的房子位于朝陽區常營某次新小區，該區域二手房源供應量大，且并無稀缺公共資源配套，因此在房地產市場向下時，往往需要降價更多才容易賣。

　　鏈家對2019年12月二手房交易分析數據也側面證實了以價換量現象的普遍存在。鏈家數據顯示，北京二手房細分市場顯示，內環升級改善房源和學區剛需房成交量、均價均有上漲；普通剛需成交量微漲，但均價在下降；外環品質改善成交量變動不大，但均價在下降，高端房成交量、均價均在下降。

　　不是全面回暖

　　市場人士指出，2019年末的翹尾行情仍是結構性恢復，大量房屋仍有議價空間，市場不是全面回暖。從目前交易量穩步回升的趨勢來看，三月“小陽春”或可期。

　　在目前嚴格的限購限貸調控政策下，北京樓市的主流是“連環單”。“按照一般經驗，剛需上車盤成交后，改善型客戶和特定需求客戶得以獲得資金進行置換，這就激活了整個鏈條上的交易。春節后交易量應該會慢慢上來，但價格不會大幅上漲，頂多就是跌得少點兒。”一位資深中介店長表示。

　　鏈家數據顯示，2019年12月普通剛需二手房成交量環比上漲1.6%，不過均價下降1%。而剛需二手房議價空間仍處于高位，這顯示出業主在“以價換量”。

　　購買吳先生房屋的購房者已經陸續看了大半年的二手房，吳先生本次降價幅度較大，因此他決定果斷拿下。該購房者表示，近兩個月市場成交量有所回溫，一些房東降價幅度有所縮小。他認為，房價未來不會有大的跌幅，同時吳先生房屋降價后的價格已經接近他的心理價位，自己又有急迫的居住需求，因此決定果斷拿下。

　　而吳先生出售房屋則是為了購買學區房。按照北京市相關規定，每年5月底將完成幼升小入學登記。考慮到看房、申請貸款和過戶的時間，每年年底，學區房帶看數量會出現一個比較明顯的提升。在拿到購房者的定金后，吳先生馬上殺到了西城區看學區房，他表示，將盡快敲定學區房。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，對于北京樓市來說，嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現太明顯的反彈。但經過長期的市場調整，從目前的二手房和部分新建商品房的價格來看，一些剛需或者改善需求明確的購房者入市的積極性正在提高，但預計價格不會大漲。

　　普宅認定標準成看點

　　北京房價自2017年“3·17”調控以來，價格調整時間已經接近3年，這也是北京近年來最長的一個房價下降周期。房地產市場是一個強政策市，信貸、購房資格相關政策對房價影響巨大。房價已趨穩定，2020年政策面會有哪些看點？多位地產行業人士指出，預計全年房地產信貸環境不會有大的變化。在目前“房住不炒”和穩地價、穩房價、穩預期調控基調下，未來北京實施怎樣的“一城一策”將是決定北京后續市場走勢的關鍵。多位人士指出，高度關注北京市是否會調整普通住宅認定標準。

　　近期，北京市召開的兩會釋放了房地產相關的重要信息。1月15日，北京市十五屆人大三次會議舉行主題為保障和改善民生的新聞發布會上，在談及今年的重點工作時，北京市住建委相關負責人表示，今年將保持房地產調控政策連續性、穩定性。認真落實房地產市場平穩健康發展的城市主體責任，推進實施“一城一策”工作方案，保持房地產市場平穩運行。

　　北京房地產業協會官方公益平臺“京房字”認為，這或許意味著北京房地產調控“一城一策”工作方案已經完成，今年將重點推進實施這一方案。而北京是在20個首批“一城一策”城市之中。北京當前房地產市場運行平穩，也為長效機制的實施創造了有利的環境和條件。

　　多位人士表示，未來決定北京樓市的一大因素為是否調整普宅標準。在目前北京市房地產調控政策框架中，普宅認定標準直接決定了二套房的杠桿水平，且目前北京普宅認定標準的確也有些不能反映市場變化。

　　目前北京市普宅的認定標準為，除滿足住宅建筑容積率在1.0及以上和單套建筑面積不超過140平方米兩個普遍條件外，價格方面，五環內滿足單價不超過3.96萬元/平方米或總價不超過468萬元，五、六環間相應標準為3.168萬元/平方米和374.4萬元，六環外為2.376萬元/平方米和280.8萬元。這些標準遠低于北京目前的實際房價。

　　按照目前的北京房貸政策，商品房二套非普，首付比例將高達8成，杠桿被顯著壓低。

　　近期的北京兩會上，北京市政協委員陳小兵帶來了《關于北京普通住宅認定標準應適時修改調整的提案》，其中建議，從保障剛需、落實“房住不炒”的角度出發，應及時調整六年前制定實施的普通住宅認定標準。據他調研，按現有認定標準，北京市有約86%的新建住宅被認定為非普通住宅，六環內普通住宅僅有5%。

　　實際上，北京市相關部門2019年已經在首都之窗平臺就這一問題進行了回復，稱已會同財政、稅務等部門進行了認真研究，下一步，將按照房子是用來住的、不是用來炒的定位要求，認真做好相關工作。