2019年 穩(wěn)定壓倒一切

文/58安居客房產研究院分院院長 張波

如果用兩個字來形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場穩(wěn)定、房產價格穩(wěn)定、未來預期穩(wěn)定，三穩(wěn)的目標在2019年皆有清晰體現(xiàn)。同時，樓市調控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房價整體上漲態(tài)勢得到有效控制。

在房住不炒的調控主基調下，樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本源；

在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的方向指引下，金融側調控保持相對高壓，有力保障房產市場理性發(fā)展，防止投資過熱現(xiàn)象產生；

在租售同權的安居目標下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展；

在因城施策的調控準則下，各地的調控精準度不斷提升，各城調控的顆粒度也愈加精細化。

調控不放松 房地產金融首當其沖

2019年全年樓市政策保持了相對穩(wěn)定，因城施策的精準調控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看，政策放松的城市和地區(qū)較少，而大部分城市依然維持了調控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放松“一日游”，導致各地調控放松更為謹慎。

2019年在市場流動性整體放松的環(huán)境下，房地產金融側卻愈加收緊，向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產開發(fā)企業(yè)風險，同時通過金融側調控，有力提升房地產去產能化的節(jié)奏，2019年房地產金融側的調控來看，主要采取了三步走。

第一步“定調嚴控”，4月的“房住不炒”基調重申，7月政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，9月國務院常務會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產相關領域等都是融資從緊的明確信號；

第二步是“嚴控信托”從5月開始監(jiān)管部門就發(fā)文嚴防資金通過信托、金融租賃等方式進入房地產領域，7月監(jiān)管部門約談房地產信托業(yè)務發(fā)展過猛的信托公司；

第三步“加大整治”，8月上銀保監(jiān)會表示將在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產項目提供融資進行了批評。

“搶人”政策頻出 拉動樓市熱度提升

今年直接針對樓市調控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對于樓市的確產生了間接性影響。

從放松人才購房限制政策來看，大都是提供了相應的補貼或直接降低或取消了人才的購房門檻，對于三亞、南京、天津、佛山、江門等放寬來看地于當?shù)爻鞘泻蛥^(qū)域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內容也較多，人才購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調控放松。

值得關注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進大都是學歷或職稱為主要標準，缺乏根據(jù)各城重點發(fā)展產業(yè)珠的專業(yè)性人才引入標準，這一點在部分二三線城市表現(xiàn)尤為明顯，換言之是2019年是“搶人大戰(zhàn)”，而非“引入對口人才”；另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。

2019年部分城市和地區(qū)人才政策情況

土地市場降溫 房企加速回歸一二線

2019年全年土地市場成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購置面積的數(shù)據(jù)來看，上半年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現(xiàn)過火熱的局面，一線城市的優(yōu)質地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

值得關注的是，今年以來有部分房企開始暫停拿地，規(guī)避風險。一方面由2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動銳減；另一方面負債率過高的房企也在今年漸漸被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續(xù)走低。

銷量繼續(xù)提升 商品房GMV向16萬億挺進

2019年1-11月商品房銷量情況

從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看， 1