江蘇省高院印發(fā)《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》

裝修材料和承諾不符、與市場價格差距太大、樣板間里展示的不作為依據……近年來，“精裝房”引起的糾紛層出不窮，商品房買賣合同質量糾紛案件愈加集中于裝修質量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護購房者和房地產開發(fā)企業(yè)的合法權益，12月16日，江蘇高院民六庭印發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》，供全省法院參考。這是國內首個專門針對精裝房的規(guī)范指導意見。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

亮點1： 交付房屋裝修質量應與樣板房相同

記者看到，該《審理指南》首先明確了商品裝修房買賣合同的概念。《指南》寫明，“相對于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的‘精裝修房’、《商品住宅裝修一次到位實施導則》所稱的‘全裝修房’”。

實際拿到的房屋與廣告或樣板房存在差距，這是令很多購房者最怕遇到的情況，而發(fā)生糾紛后，開發(fā)商卻往往強調“以合同為準”。在《指南》“裝修質量約定要求的認定”中，規(guī)定了出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應當視為合同內容。

簽訂合同時對裝修材料品牌、檔次的約定模糊，樣板間里多是一線品牌，拿到房子卻發(fā)現(xiàn)變成了所謂的“同檔品牌”，這也被認為是精裝房的一大常見“貓膩”。《指南》規(guī)定，商品房裝修房銷售時，出賣人設置樣板房的，交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次，應當作為裝修質量要求的認定依據。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進行提示或者說明的除外。

亮點2：明確何時以裝修價格作為裝修質量要求

精裝房的裝修價格是購房人最關注的項目之一，精裝的質量能否達到價格對應的標準容易產生糾紛。那么，裝修價格與裝修質量應以什么為準呢？

《指南》明確，當事人對裝修質量要求相關的裝修設計、裝修施工、裝修材料以及材料價格、部品型號、生產廠家、用材數量等約定具體確定，買受人（一般指購房者）主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質量要求依據的，不予支持。

當事人沒有對裝修質量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價格作為裝修質量要求的，應予支持。買賣合同約定裝修價格的，以約定裝修價格為依據；買賣合同沒有約定裝修價格的，以廣告宣傳裝修價格為依據，沒有廣告宣傳價格的以備案裝修價格為依據。

當事人約定的裝修質量要求的相關內容至訴訟時仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價格，或者交付房屋實際裝修質量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價格作為裝修質量要求的，應予支持。

亮點3：給出因質量問題減少裝修價款的計算公式

如果裝修質量不符合約定構成違約，出賣人應當承擔約定的違約責任。那么經出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同時呢？

《指南》“裝修質量不符合約定的責任”中表示，在這種情況下，對于裝修質量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責任的承擔。

記者注意到，對于買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，法院應予支持的情形，除了“如遇到因裝修質量問題嚴重影響正常居住使用”，《指南》還規(guī)定了“存在如裝修環(huán)保質量不合格等依法不得交付使用”。

對裝修實際價值明顯低于約定裝修價格的違約責任，當事人沒有約定或者約定不明，買受人請求出賣人承擔減少房屋裝修部分價款的違約責任的，法院應予支持。

《指南》規(guī)定減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應當受領為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準，對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估，實際裝修估價與約定裝修估價比例的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。

■律師觀點

為“精裝房”裝修質量常見糾紛給出“說法”

那么，這份《審理指南》的出臺有何意義，又有哪些亮點呢？揚子晚報記者采訪了江蘇億誠律師事務所的徐旭東律師。

徐旭東認為，這份《審理指南》最重要的意義在于為“精裝房”裝修質量的常見糾紛給出了“說法”。

他表示，《審理指南》厘清了糾紛背后的合同關系，對質量約定優(yōu)于價格約定，規(guī)定問題嚴重可拒絕受領房屋。特別是明確了廣告宣傳、樣板房可作為質量標準，出賣人負有質量合格證明責任，減少裝修價款按“同比降低”規(guī)則核算，這些都是老百姓購買精裝房時最為關注的問題。而裝修環(huán)保不達標可以解除合同，也可以要求賠償損失，成為了這份《指南》的一個亮點。

“老百姓打官司，缺乏專業(yè)知識，所以舉證責任成為質量糾紛訴訟的勝敗重要因素。”徐旭東告訴記者，按指南規(guī)定買房人只要初步證明裝修存在質量問題即可，賣房人則需要具體證明質量是否合格或符合約定。

徐旭東認為，這份《審理指南》在維護購房者權益的同時，也維護了房地產開發(fā)企業(yè)的合法權益。