6527.9億，海外債成房企救命稻草

幾天前，景業(yè)名邦敲中港交所，“二代”創(chuàng)始人陳思銘站在港交所巨大的屏幕前張開雙臂，筆直豎起兩只大拇指。

這家小房企成立于2013年，自今年6月正式提交招股書，僅用幾個(gè)月的時(shí)間，便敲開了港交所的大門，速度之快，被市場冠之為“最年輕上市房企”。

不僅是景業(yè)名邦，更多的中小房企都在急于IPO登陸交易所，以尋求打通資本通道。更早前，上個(gè)月的11日、15日，天保集團(tuán)和新力地產(chǎn)掛牌上市，大唐地產(chǎn)則緊隨著在十多天后的11月29日提交了上市申請。

數(shù)據(jù)顯示，截至11底，正在港交所排隊(duì)等候上市的就有包括海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、匯景控股等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)。

這些小房企急于上市的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是普遍面臨較高的債務(wù)問題。

以最新遞交招股書的大唐地產(chǎn)為例，該公司在2019年中的凈負(fù)債率達(dá)到185.57%。而上市可以迅速拓寬其融資渠道，給債務(wù)紅線“降溫”，維持企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。

除了IPO配股以獲得融資，上市的好處還在于，一旦登陸資本市場，企業(yè)便可以在公開市場上進(jìn)行債務(wù)的發(fā)行，以補(bǔ)充現(xiàn)金流。

新尋求上市的房企如此，在行業(yè)備受調(diào)控、樓市低迷的行情下，債務(wù)發(fā)行的作用對于已上市房企也十分具有吸引力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年11月，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量497.21億元，雖然同比上年同期下降17.6%，但環(huán)比10月份則上升23.0%。

今年1-11月，房企境內(nèi)外發(fā)債總量達(dá)6527.9億元。數(shù)據(jù)顯示，隨著房企仍處在還債的高峰期，企業(yè)為“借新還舊”，發(fā)債的訴求還將持續(xù)。

特別在國內(nèi)融資環(huán)境不容樂觀的情況下，境外發(fā)行美元債成為開發(fā)商最樂此不彼的事情。

據(jù)了解，在克而瑞披露數(shù)據(jù)中，今年前11月，房企境外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到4192.68億元，境外債在房企發(fā)行總額占比達(dá)到64.23%。在個(gè)別月份，房企發(fā)行的境外債甚至達(dá)到80%以上。

樂居財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料整理

但房企不得不接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，境外美元債普遍比境內(nèi)發(fā)行的債務(wù)要貴。在今年前11月中，房企平均發(fā)債成本為6.87%，而如果把美元債單獨(dú)拿出來，房企境外債的平均融資成本則達(dá)到了7.98%。

而實(shí)際上，一些企業(yè)發(fā)行的美元債融資成本則更高。以佳源國際為例，該公司自10月以來，三次公告發(fā)行了規(guī)模合計(jì)2.68億美元的美元債，利率高達(dá)13.75%。

與此同時(shí)，弘陽、德信、大發(fā)、佳兆業(yè)等企業(yè)的融資成本也超過10%。今年9月，中梁控股公告了上市以來的首筆美元債發(fā)行，其擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率達(dá)到11.5%。

另一方面，另一部分房企則享受著低成本融資的“紅利”。近日，華潤置地發(fā)行的10.5億美元前5年不可贖回次高級永續(xù)債中，利率僅為3.75%。

房企融資呈現(xiàn)出兩極分化的局面，但在“鬧錢荒”的大環(huán)境下，一些房企只能依賴于美元債的發(fā)行來“解渴”。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對樂居財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在市場對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債方面還是看得比較緊，一些大的房企業(yè)還能拿到一點(diǎn)，而且利率可能還比較低。小企業(yè)一般發(fā)不出去，而且利率也很高。這是沒有辦法的，所以只能到境外去發(fā)一些美元債。

“大公司發(fā)債不用愁，利率還比較低，小公司就比較難了。所以，這只會是兩極分化，不缺錢的，可能借錢容易，錢更多；缺錢的，可能錢都借不到，更缺錢。”

值得一提的是，11月28日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)成功發(fā)行4億美元高級債券，期限3年，票息6.95%，該筆美元債最終獲得超額認(rèn)購約3.3倍，規(guī)模達(dá)13億美元。

盧文曦指出，并不是每一家公司的發(fā)債都會受到歡迎，關(guān)鍵看什么公司，有的公司好，投資者就喜歡，有的公司不好，就不一定會有那么多的認(rèn)購。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，房企到期的債券筆數(shù)205筆，到期債券總額達(dá)到3094.31億元。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)指出，12月，房企還將有25筆債券到期，金額共計(jì)355.1億元。

而隨著房企更多的債務(wù)即將到期，圍繞在房企頭上融資難的問題還將持續(xù)。這樣的情況之下，房企融資面臨兩極分化的情況也將變得更為普遍。

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