二手房交易風險多 居間服務謹慎合規

　　近年來，二手房交易活躍度不斷提升，在實際買賣過程中，買賣雙方多委托房地產經紀公司提供居間服務，代為辦理交易手續，因此，涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理，有的是房屋被查封無法過戶產生糾紛，有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔中介費的問題。《法制日報》記者選取江蘇省連云港市兩級法院審理的相關案例，通過以案釋法，提醒在二手房交易市場中，無論買賣雙方還是中介公司，都要嚴格依法合規，促進中介服務市場健康發展，維護市場誠信交易。

　　承諾貸款卻未兌現

　　中介有責應賠損失

　　王某欲購買劉某房產，遂向某中介公司咨詢購房事宜。王某因擔心自身存在個人征信問題，就能否辦理購房貸款多次向中介公司咨詢，并將個人征信相關材料信息交付中介公司。

　　中介公司經核實后，明確告知王某可以成功辦理相關購房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務合同，約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協議簽訂后，王某向中介公司交納中介費15000元，向賣方交付購房定金5萬元。后王某準備向劉某支付首付款并申請銀行貸款時，中介公司卻告知因其征信有問題銀行不予貸款。

　　貸款不能，房屋買賣合同就無法履行，王某所交的定金也不能退還。三方產生爭議且協商未果，于是，王某將中介公司訴至連云港市東海縣人民法院，訴求退回中介費及定金共計65000元。

　　法院經審理后認為，中介公司對王某的損失依法承擔賠償責任，王某對自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定審查注意義務，遂判決中介公司按照損失總額80%承擔賠償責任，剩余由王某承擔。中介公司不服，上訴至連云港市中級人民法院。后經調解，中介公司賠償王某50500元。

　　法官庭后表示，本案中能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據證明其已經盡到積極調查義務，亦未對可能無法辦理購房貸款的風險進行明確提示，只是告知王某經核實可以辦理購房貸款，該過失行為導致委托人王某作出錯誤意思表示，因此，中介公司應對王某支付的定金和傭金損失承擔賠償責任。由于王某對于自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定的審查注意義務，故根據公平原則和誠實信用原則，一審法院判決中介公司承擔80%的責任，王某承擔20%的責任。

　　房屋被查封難過戶

　　賣方違約應付傭金

　　2017年，李某購買了張某的一處房屋，甲中介公司為居間方，三方簽訂了房屋居間買賣合同，合同中約定：合同訂立后，買賣雙方任何一方責任導致合同不能履行的，違約方應向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。合同簽訂之日，買賣雙方分別與中介公司簽訂傭金確認書。

　　在合同履行過程中，由于涉案交易房屋被法院查封，無法辦理房屋過戶手續。于是，甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區人民法院，請求二人支付傭金。

　　法院經審理后認為，張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認書，約定于房屋過戶當月向甲中介公司支付傭金。現因張某房屋被法院查封的原因導致合同無法履行，按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》相關規定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用，故張某應當承擔支付全部傭金的民事責任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

　　法官提醒，本案還涉及了轉讓被司法機關或行政機關依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據城市房地產管理法第38條規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，不得轉讓。該規定并非強制性規范，不影響房屋轉讓合同的效力，合同仍然有效。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應注意審查房屋權屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實際無法辦理產權變更手續的不利后果。

　　居間服務存有瑕疵

　　中介費返還獲支持

　　高某與中介公司簽訂房屋獨家出售委托協議，后中介公司促成高某與程某簽訂房屋買賣協議。協議履行過程中，因房屋已經網簽在高某名下，無法以原先預定的方式進行更名，各方產生爭議。程某向連云港市海州區人民法院提起訴訟，高某亦提起反訴，法院經審理后判決解除雙方房屋買賣合同，高某返還程某定金3萬元。

　　后高某向法院訴請中介公司返還居間費用，并賠償其在與程某訴訟及本案訴訟中承擔的案件受理費、律師費等損失。法院經審理后判決，中介公司于判決生效之日起十日內返還高某居間費11300元；駁回高某的其他訴訟請求。

　　法官庭后介紹，在房屋買賣居間活動中，中介公司作為專業的居間人，對于受托事項以及居間服務應承擔符合專業主體要求的注意義務，注重審查核實與交易相關的房屋產權、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中，中介公司應當及時核實涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使中介公司在與高某簽訂《房屋獨家出售委托協議》之前核實涉案房屋尚未網簽、具備更名條件，其在促成買賣雙方簽訂涉案房屋買賣合同之前也應再次核實該情況，因其未核實清楚導致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上并無法履行，中介公司提供的居間服務存在重大瑕疵，對于已經收取的居間費用應當返還。但中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，對于高某的其他損失中介公司不應承擔賠償責任。

　　中介帶看房后跳單

　　買方需承擔違約金

　　常某與某中介公司簽訂《看房確認書》，約定由該中介公司帶看房源，如成功購買則支付房屋成交價的1%作為傭金。此外，雙方還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務，跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達成交易的，需按房產評估總價的3%支付違約金。

　　協議簽訂以后，中介公司工作人員帶其看了涉案房屋后，常某卻通過其他中介機構與涉案房屋房主達成交易。中介公司遂將常某訴至連云港市海州區人民法院，要求其支付違約金。

　　法院審理后認為，常某已與某介公司達成協議，又跳過對方私下交易，應當向受托方支付違約金，綜合考慮各項因素，法院判決常某賠償中介公司違約金1萬元。

　　后雙方均不服一審判決，上訴至連云港市中級人民法院。二審法院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。

　　法官表示，本案中當事人雙方簽訂的《看房確認書》內約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，約定內容對雙方都有約束力。常某在看房后，私下通過其他中介機構與房東達成買賣協議，又未能提供證據證實其房源信息非來源于該中介機構，故屬于違約行為。因雙方對于傭金的約定未明確區分居間介紹費用和辦理貸款、過戶手續等房屋交易后續事宜的費用，故法院綜合考慮中介公司提供的實際服務及房屋價款、傭金約定等因素，作出以上判決。

　　因此衡量買方是否跳單的關鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機會等條件達成交易。若同一房源信息經多個中介公司發布，買家通過正當途徑獲取房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司，此行為就不屬于跳單違約。

　　合同法相關規定

　　第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

　　第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

　　第四百二十五條 居間人應當就訂立有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

　　城市房地產管理法相關

　　第三十八條 下列房地產，不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)依法收回土地使用權的；(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(五)權屬有爭議的；(六)未依法登記領取權屬證書的；(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　老胡點評

　　近年來，我國二手房市場日趨活躍，成交量在房地產市場中的比例不斷上升。然而，在二手房買賣過程中，相關各方的矛盾沖突也不斷增多，成為影響社會和諧穩定的潛在因素。有的是因為房屋存在質量瑕疵，或者所售房屋被有關部門查封扣押，無法過戶、轉讓；有的是因為買方征信存在問題，無法獲得購房貸款，對買房心有余而力不足；有的是買賣雙方耍小聰明、占小便宜，意圖甩掉中介而“跳單”；還有的是因為中介公司在居間服務過程中馬虎大意，未能盡到審慎把關義務，最終使買賣雙方無法成交，造成委托人經濟損失。

　　凡此種種，反映出二手房市場仍然需要進一步規范。一方面，二手房買賣雙方應當增強誠信觀念和法治思維，在買賣過程中如實說明房屋質量狀況，不夸大、不隱瞞，更不能串通起來、違反約定。另一方面，二手房中介應當牢固樹立信譽重于泰山的理念，進一步提高職業操守、職業能力，熟練掌握與二手房買賣有關的法律、政策和知識，對委托人的委托事項勤勉盡責、審慎把關，切實維護委托人的合法權益。同時，有關行政執法部門應當本著“誰執法，誰普法”的普法責任制原則，強化對房屋中介人員的法律知識和法治精神培訓，并重視向廣大公眾宣傳二手房買賣法律、法規，使買賣各方自覺運用法治思維和法治方式處理問題、解決糾紛，促進二手房市場健康有序發展。

　　胡勇

　　記者　羅莎莎 通訊員 徐林杉 尹超