房貸利率換"錨":13省市料率先執行 大行基本準備就緒

　　新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起正式執行。中國證券報記者獲悉，目前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，有望近期落地。一些房貸業務占比較多的大型銀行已基本準備就緒，而大行公布的實施方案預計會對中小銀行起到一定示范作用。

　　業界普遍認為，房貸利率新老政策將實現平穩過渡，換“錨”之后，房貸利率不會出現大漲大跌。

　　加點下限非一成不變

　　某銀行住房貸款部門工作人員向中國證券報記者表示，目前暫未收到總部下發的房貸利率新政執行細則，但預計與當前執行的方案，即首套房房貸按基準上浮10%不會相差太多。

　　北京、上海房屋中介機構向中國證券報記者表示，暫未收到各家銀行正式下達的通知。但有廣州鏈家房屋銷售經理人告訴記者，“有消息稱，各銀行的執行方案會在15日左右公布，中小銀行預計會按照四大行的方案執行，首套利率相較之前會略高一些，但實際情況仍待確認。”

　　據悉，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

　　事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式出現很多弊端，當基準利率處于低位時，被乘后效應會相應變小。改用LPR加點的方式，可以解決效應變小的問題，使得計算方式更為直觀。

　　按照最近一次公布的五年期LPR（4.85%）計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水平與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本相當。“這次定價水平的確定主要是為了實現與LPR掛鉤，同時考慮了保持北京房地產金融政策的連續性和穩定性需要。”知情人士稱。

　　值得注意的是，此次確定的加點下限并非是一成不變的。上述人士介紹，未來將根據北京房地產形勢變化和LPR波動情況，指導利率定價自律機制適時適度調整個人住房貸款利率的加點下限。

　　大行基本準備就緒

　　央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起執行。上述人士表示，“在此之前，將指導相應銀行修改貸款合同、改造升級系統和組織員工培訓。在10月8日之前，簽訂商業性住房貸款的合同中可選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已準備就緒，在和借款人協商一致后可選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。”

　　房貸業務占比較多的工商銀行和建設銀行均已開展相應工作。

　　中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示，目前主要開展三方面工作：一是印發了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行落實進行了安排和部署。二是制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款的修訂，如增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件的印發。三是在系統方面，工行系統支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統測試，9月中下旬可完成該系統的準備工作。

　　建行也陸續開展多方面工作。中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹：一是研究制定業務實施細節，具體包括新發放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值確定規則等。二是修改貸款合同。三是系統改造。加緊推進業務系統中LPR定價參數調整和文本變更等功能的開發實施。四是全面推進部署。已召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換準備工作。五是組織員工培訓。六是做好客戶執行工作。

　　避免沖擊房地產市場

　　有不少市場人士提出疑問，拉長周期看，未來LPR可能會向下浮動，會否導致房貸利率也一路走低？多位人士認為，如果LPR變化但加點不變，確實會使得房貸利率發生變化。但當前房地產調控強調因城施策，各地市場利率定價自律機制也會在利率確定過程中發揮重要作用。

　　事實上，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那么市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上。

　　據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周有望落地。