共享辦公鼻祖WeWork沖刺IPO：“二房東”仍是主要盈利模式

　　原標題：共享辦公鼻祖WeWork沖刺IPO：四年累計虧損超40億美元，“二房東”仍是主要盈利模式

　　前日晚間，共享辦公空間企業WeWork正式向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO招股書，公司名為“The We Company”，擬議交易代碼為“WE”。

　　更引人注目的是，此次招股書公開同時也是WeWork(也是行業內)首次有企業公開披露運營數據。從招股書中可以看到，WeWork用了超過7年的時候才讓營收超過10億美元，但自成立開始企業始終處于虧損狀態，且公司自身也無法預測未來能否實現盈利。

　　作為共享辦公行業的鼻祖，WeWork一直被視為是國內諸多后來者的效仿對象。但作為行業內的頭部明星企業尚且如此，其他玩家苦苦追求的盈利模式，似乎至今仍是一團迷霧。

　　租金收入仍為主要來源

　　WeWork招股書顯示，截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬名會員，在全球29個國家的111個城市擁有528個分支機構。其中，52.7萬名會員來自于多個行業，其中38%來自全球財富500強企業。

　　自成立以來，據招股書披露，WeWork連年虧損。2016年、2017年和2018年，WeWork的營業收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利潤分別為-4.3億美元、-9.33億美元和-19.27億美元。2019年上半年，WeWork營業收入為15.35億美元，凈虧損9.04億美元，而去年同期的營業收入為7.64億美元，凈虧損7.23億美元。隨著營收的逐步增大，WeWork的虧損數額似乎也在同步增長。

　　WeWork在招股書上對此進行了解釋：WeWork累計凈虧損主要來自于門店擴張需要大量的資金。2016年、2017年和2018年，WeWork的門店運營費用分別為4億美元、8億美元和15億美元，2019年上半年，WeWork的門店運營費用高達12億美元，而去年同期的運營費用僅為6億美元。

　　WeWork還在招股書中表示，短期內其凈虧損占收入的百分比可能會增加，并將繼續絕對增長，WeWork無法預測未來能否實現盈利。

　　在WeWork的收入結構中，租金收入無疑是最主要的來源之一。截至2019年6月30日，WeWork的固定收益為33億美元，同比增長86%，WeWork預收租金收入為40億美元，約為2017年底WeWork租金收入的8倍。

　　據披露，目前，WeWork的收入大部分來自美國和英國，WeWork在美國各地的收入大部分來自紐約市、舊金山、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區和波士頓市場，WeWork在英國的收入大部分來自倫敦。

　　截至2019年6月30日，WeWork美國的業務貢獻其收入的56%，只有44%的收入來自海外市場，WeWork預計未來幾年將繼續擴大在美國以外市場的業務。

　　WeWork在招股書中透露，其美國租約的初始期限約為15年。截至2019年6月30日，WeWork在簽署的經營和融資租賃下的未來最低租賃成本支付義務為472億美元，如果WeWork無法履行該項義務，可能對WeWork的業務、聲譽和前景產生不利影響。

　　WeWork目前在大部分地區簽訂的都是長期租約，除非例外情況，均不包含提前終止條款。根據這些協議，WeWork對房東的義務期限遠遠超過了WeWork與會員的會員協議期限，WeWork的會員可以選擇提前退租，但WeWork在大多數情況下是無法提前終止租約的。

　　此外，值得注意的是，招股書中披露，截至2019年6月1日，WeWork的門店中只有30%是成熟門店，其余70%的門店開業時間在24個月以內。(WeWork認為一個門店達到滿租需要24個月，并將已經開業超過24個月的門店定義為成熟門店。)截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18個月后穩定在89%左右，并且在24個月后一般保持在該水平。

　　探索非租金收入以外的渠道

　　WeWork在上市前最后一輪融資的估值為470億美元，為了支撐這樣的高估值，Wework在上市前沖規模的跡象十分明顯，這家公司用了7年時間達到10億美元的營收規模，接下來用了1年時間達到20億，最近則僅用6個月就達到了30億美元年化營收規模，但短期收入的大幅提升難以遮掩其難以實現盈利的弊病，收入規模的提升是簽下更多長期租約所換來的。

　　此外，為了支撐高估值，Wework還將自己描述為一家科技公司，并生造出一個space-as-a-service(空間即服務)的概念，但根據其目前的經營模式來看，依然難以擺脫傳統的重資產商業地產租賃這一范疇。

　　WeWork也在招股書中承認，盡管他們開辟行業先河，但這個行業幾乎沒有準入門檻。為了擺脫“共享辦公”的標簽，WeWork也做出了許多努力：WeWork已經推出了一支名為ARK的投資基金，用于投資房地產；目前已經發展出WeLive共享住宿、WeGrow共享學習等業務。

　　值得關注的是，WeWork一直在收購互聯網和軟件企業。據Crunchbase，WeWork目前完成了17項收購，包括收購在線活動組織網站Meetup。今年收購的6家公司大多數為業務相關的軟件公司或者互聯網企業。

　　WeWork在招股書中規劃了公司未來：我們的全球平臺是一站式商店，會員可以訪問他們所需的所有產品和服務，使他們能夠工作、生活和成長。我們已經開始構建一系列We Company產品，并開發第三方合作伙伴網絡以滿足我們會員的需求。

　　有業內人士指出，共享辦公最基本的掙錢邏輯就是通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值，賺取租金的差價。不過這種方式在政府大力補貼的孵化器時期就已經被證實了“壓力山大”。共享平臺集中于一線城市，場地租金過于昂貴，新創企業原本就比較脆弱，如果業主提高租金，勢必將他們驅趕離開。在政策扶持期尚勉強維持生存，一旦失去補貼可能就難以為繼。因此，共享辦公企業不能只依靠“收租”過日子，盈利的模式還需不斷探索。

　　去年，潘石屹在宣布SOHO 3Q轉型時表示，他最近開始反思包括共享辦公在內的創業熱，很多創業公司拿到融資之后開始燒錢擴張，但賺錢盈利的基本問題都沒有解決。事實上，燒錢快、賺錢慢、營收單一一直被視為共享行業的共同痛點，共享辦公也不例外。克而瑞機構對50家平臺的收入結構監測發現，平均81%的收入來自于工位租金，9%來自于其他租金收入，還有10%屬于非租金收入。

　　中研普華研究員胡麗認為，在非租金收入方面，投資孵化、社群、撮合成交等都被視為共享辦公的潛力股。然而現實卻各自面臨難點：投資孵化的回報周期較長，環節比較復雜；社群收入存在成員流動性大、共同話題少、變現手段缺乏等問題；撮合成交同樣面臨兩難：若空間不夠聚焦、會員之間關聯性差，撮合成交的可能性就不高；若聚焦到某一細分領域，缺乏行業資源的前提下，入住率又難以保證。因此，共享辦公行業的非租金收入仍然處在探索階段。

　　但對于如何發展好共享辦公，胡麗表示，在服務方面，共享辦公只有將服務設計緊貼創業者需求，實實在在地提供了優質的產品和服務，才能贏得了創客們的青睞；在場地選址方面，繁榮的商圈能讓一個企業給大家良好的第一印象，并謀求自身的長遠發展；在人脈資源上，創業團隊的入駐意味著不同領域、不同專業的優秀人才的匯集，這就便利了各個團隊可以通過取長補短的方式尋求合作，從而達到“雙贏”的局面；再看品牌實力，融資熱和行業的調整必定是一番洗牌，規模經濟催促著共享辦公的行業調整。另外，線上與線下，孵化與投資，這個行業升級需要做的還有很多。